• 评论:楼市对政策永远充满猜测

    时间:2012-04-13    来源:第一财经日报    作者: 我要评论() 字号:T | T

  •   一位年轻的同事准备结婚,从去年看房看到今年,始终下不了决心,每隔一个月就来问我:“还会有政策吧?”

      上月去参加一个地产行业的聚会,无论开发商、代理商都在讨论:“现在贷款政策放松了一点,接下来会不会全面放松呢?”

      上月微博 上有一条自称为“重磅小道消息”的流言,被转发了上万次:“近日一些央企内部发文通知全国各地分公司,不惜降价也要在7月前卖完所有存量房。猜测六七月份会出重磅型的调控政策。”

      无论是买房的还是卖房的,无论消息闭塞的还是消息灵通的,地产行业所有的利益相关方,最关心、最重视的无疑就是中央的政策。这凸显了政策的权威性,但从另一角度观察,也充分显露了政策的“不权威性”——太过善变。

      市场失灵

      中国十多年来的房地产市场,如果算作消费市场,无疑是个失灵的市场,失灵最明显的特征就是价格信号失灵,甚至成为反向指标——买涨不买跌。

      价格高涨时,需求会大量增加,购房者为求一房不惜砸锅卖铁、花光三代积蓄还要背负巨额债务;房产公司销售部经理甚至售楼小姐都会成为被请托的对象,开发商老板手里更是会累积厚厚的打招呼的条子,招呼的数量常常会大大超过整个楼盘的可售房源。

      价格下跌时,越跌消费者越不买,除非开发商痛下决心真正“大块割肉”,或市场出现价格回升势头。

      当然,价格信号失灵一个重要原因是房产在一定程度上变成了投资品,买涨不买跌这种预期导向是投资市场的基本规律。但房产在本质上还是能满足人们安居需求的最大消费品,消费品市场的基本规律为何基本不起作用?

      最重要的原因在于政策的干预。从2004年开始,政府几乎年年都会出台楼市调控政策。除了2009年出台过唯一一次鼓励政策,其他年份都是抑制政策——“大调”3次,“小调”2次,除了最近这次,此前每次都是小跌后立即大涨。原因很简单,因为每次调控都依靠行政手段既压缩需求又压缩供应,彻底打乱价格信号,市场无法回到均衡状态。

      价格上涨时,政策会强制打压,供应不会增加反而会减少;价格下跌时,政策会托市,有的地方政府甚至强制开发商不许降价,存货始终难以消化。

      政策原因

      在中国房地产市场,不仅价格信号失灵,导致价格信号失灵的原因——政策,其最终的效果也与初衷有所背离。此前几次调控的结果总是与政策初衷不能取得一致,最近一次调控也迟迟不见明显效果——“合理房价”似乎是永远无法达到的。

      原因一是计划手段的天生缺陷,来自政府的计划难以掌控如此精妙的市场信号,不可能比市场做得更好;原因二是地方政府无法成为客观的仲裁者,反而因土地出让及房地产税收等成为直接的利益相关方。

      当一个城市的财政一半以上收入来自房地产(包括直接卖地收入和房地产相关税收),地方首先怕房价下跌,降低了卖地收入和交易税费;其次更怕房产交易冷清,导致开发商收缩投资,土地完全卖不出去。

      在财政收入富裕的时候,已经“量入为出”安排了大量的财政支出;但土地收入和房地产税收大幅下降时,这样的花钱规模早已固化难以缩减,类似如今的希腊。

      政策定位与政府定位

      价格是市场经济运行的基础信息,如果一个市场价格上涨,各种资源就会流入,供应会增加,价格就会随之下降;反之亦然。

      政府应该做的,一是提供社会保障,保障广大人群最基本的安全、健康、教育的权利,保障低收入人群的基本生存条件,包括最基本的居住权利;二是在竞争性领域提供公平的市场环境,比如在商品房市场,可以打击坑蒙拐骗,可以用税收政策鼓励开发商多建设普通住房。

      更重要的是,如果希望改变政策和政府的行为模式,就必须正视政府尤其是地方的利益诉求,不能单纯以行政纪律和道德规范对地方进行强制约束。

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    标签:政策 价格 市场 原因 开发商
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