• 楼市重磅!租购同权,将立法明确!

    时间:2017-07-27    来源:    作者: 我要评论() 字号:T | T

  •  今天(7月26日)早上,一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候,做了如下表示:

     

    将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

     

    这,其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过,这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差,但意思是一样的。

    那么问题来了:第一,这对于中国城市化意味着什么?第二,能抑制房价上涨吗?第三,这对于学位房意味着什么?

    1、租售同权,将加速中国的“人口大迁徙”

    相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学,那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子,中国的家长什么都可以奉献。也就是说,为了让孩子接受更好的教育,移民、换工作根本不是问题。

    上图:毛坦厂中学高考的“出征仪式”,场面宏大,有多辆警车开道。

    租售同权之后,不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批“教育移民”。而且,既然“教育移民”了,那么不妨尽量到高级别的城市里去,那里的学校更好;最好是去北京上海,如果不行就是广州深圳,最差也要去省城。

    根据统计局的官方数字,中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子,大概有1.88亿人,一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民,仅农村的孩子如果出来三分之一,就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育,一批家庭会带上老人方便照顾。

    这样,人口的城镇化会大大提速。但注意,由于优质教育、医疗等资源在高级别城市,所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

    如果租售同权成为国策持续下去,必然是高级别的城市人口大增,农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化,将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

    2、“租售同权”后,哪些城市的房价可能会跌?

    由于人口加速流入大城市、大城市圈,所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市,而是人口流失地区。在中西部,人口不断流失的中小城市最终会崩坍,最终把当地金融机构带到沟里,因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

    我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动(主要根据“小学生”人数变化)做过量化分析,很多地方已经出现了人口严重流失,“租售同权”之后,这种流失会加剧。

    下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况:

    河南省18市经济与人口变化情况(2010~2016年)

    地区资金人口财政   GDP       郑州   138%   36%   161%   100%       南阳   135%   12%   142%   40%       许昌   141%   -2%   129%   79%       新乡   103%   5%   110%   81%       济源   124%   2%   64%   55%       安阳*   94%   -6%   65%   38%       洛阳   138%   -8%   113%   63%       漯河*   101%   -11%   162%   58%       开封*   113%   -11%   193%   88%       三门峡   83%   -17%   101%   54%       濮阳   127%   -18%   139%   86%       焦作*   118%   -19%   96%   67%       鹤壁   108%   -20%   138%   80%       信阳   155%   -23%   178%   86%       商丘   154%   -32%   173%   72%       驻马店*   131%   -36%   190%   86%       周口   157%   -36%   171%   84%       平顶山*   77%   —   21%   39%       河南   133%   -10%   128%   75%       全国   112%   -0.03%   93%   87%

    数据来源于各地区统计局,其中焦作2016年小学生人数未公布,增幅是2010~2015时间段的,安阳小学生增幅是2009~2015年,驻马店、平顶山、漯河2016年统计公报均未公布,其中的资金总量、人口和财政的增幅都是2010~2015年时间段的统计结果。

    四川21城经济与人口增长情况(2010年~2016年)

    地区资金人口财政   GDP       成都   106%   32%   123%   119%       自贡   172%   5%   123%   91%       广安*   160%   2%   201%   101%       凉山州   136%   6%   93%   79%       宜宾   147%   1%   126%   90%       内江*   128%   1%   163%   88%       泸州   68%   5%   191%   107%       甘孜州   144%   -8%   98%   87%       雅安   129%   -1%   106%   90%       乐山*   99%   -0.11%   86%   75%       绵阳   78%   -4%   138%   91%       德阳   68%   -1%   119%   90%       眉山   173%   -14%   266%   102%       遂宁   163%   -18%   207%   104%       达州   191%   -24%   177%   77%       广元   82%   -17%   142%   105%       阿坝州   33%   -23%   96%   112%       攀枝花   64%   -25%   46%   94%       资阳   66%   -25%   91%   43%       南充*   43%   -29%   —   99%       巴中   223%   -41%   468%   94%       四川   115%   -7%   117%   93%       全国   112%   -0.03%   93%   87%

    数据来源于各地区统计局,其中广安、内江小学生人口未公布,退而求其次采用常住人口数据;乐山2016年统计公报未公布,四个指标都是2010~2015年时间段的变化结果。

    山西11城经济与人口增长情况(2010~2016年)

    地区资金人口财政   GDP       太原   64%   7%   104%   66%       晋中   90%   -0.17%   56%   43%       长治   54%   -4%   26%   38%       阳泉   56%   -6%   10%   45%       运城   98%   -30%   66%   48%       临汾   61%   -23%   14%   35%       朔州*   68%   -33%   -12%   37%       忻州*   70%   -36%   64%   64%       吕梁   60%   -32%   23%   18%       大同   59%   -33%   61%   48%       晋城   48%   -32%   61%   44%       山西   66%   -22%   61%   42%       全国   112%   -0.03%   93%   87%

    数据来源于各地区统计局,其中朔州、忻州2016年小学生在校生未公布,采用的是2015年的数据。

     

    通过上述三省小学生人数过去5年的增减,我们能看到一个更为真实的城镇化图景:中国中小城市的人口流失是非常快速的,其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。

     

     

    如果全国都展开租购同权有什么深远意义?

     

    1、从法律层面确立租赁地位。

    租赁时代下,要想让租房得到人们广泛的接受,真正扭转人们在看待租房和买房之间的偏见,必须得让人们实打实的看到,租房也可以,租房真的能够过上和买房一样的日子。

    想要做到让租房有家的感觉,就必须给大家以保障。从权益方面保障,从平等性方面保障,从居住实用性方面保障。

    而这种保障的最佳方式是什么?显然是通过立法的形式,广而告之,且有国家意志为背书,具有强制性,普遍性。

    租赁时代主导的长效机制看来越来越近了!

    2、租赁时代构筑更加平等的社会

    大家可能有感触,网络上,新媒体上火爆的文章、火爆的题材、火爆的观点几乎全都有房子。房子身上包含的意义是在太多了。

    房子身上的财富属性或者说造福效应;房子身上的附着的大量超额权益,没有房子的人无法享受到的权益;房子产生的社会歧视,比如相亲、结婚没有房产会如何如何,年轻人去租房被拥有房产的人们歧视性的对待等等。

    尽管不能说上述现象的产生都是因为租房和购房之间的不平等,但确实有部分原因是因为租房这种行为的权益远远低于购房,租房人自身的权益又常常得不到保障。

    租房传统上一直是一种较为弱势的行为,租房人的利益也是相对被社会所忽视的。

    那么,如果我们从立法层面给租房权益、给租房人的权益确立起来,和买房一样,其实暴哥觉得,说实话,对于现在的年轻人、未来的年轻人都将是一种极大的鼓励,也将极大的促进社会的公平。

    3、房价预期实质性扭转

    真正让房价上涨的其实是人们的预期,或者说是人们的观念。

    曾经有一房地产领域的教授做过实证调研,结果显示,人们预期房价上涨1%,房价就会上涨0.84%。

    也就是说,其实政策面的调控、银行的限贷等举措真正作用在我们每一个人身上,起到的效果是降低我们对于房价上涨的预期。而这些调控或者限贷等措施一般而言都是短期性的。

    真正想要房价降下来,或者说不让房价上涨过快,那么必须长期性的扭转人们对待房子的态度。从金融领域,扩大人们的投资渠道是一个方面;从住房本身来说,让租赁房和购房在同一个舞台竞争,极大的确立租赁房的地位,同样会长期改变人们对于房价的上涨预期。

    我们常常羡慕日本、德国等国家,租房方便,房价涨幅不大。都是因为,这些地方对于租房有强大的政府支撑,从立法角度明确、从观念传递强化等等。

    4、租购同权是大势所趋。

    由于人口增量的逐步走低,尤其2010年以后,劳动人口比例一直呈现出下跌的态势,未来对于楼市的有效需求其实一直在走弱。

    而另一端,从房产的角度来说,随着城市化进程的进一步提高,房子的增量一直在增加。

    根据国家统计局的最新统计,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米。

    这一指标其实已经接近甚至超过了日本等发达国家的水平。从全国层面来说,从居住层面来说,其实这反应出,人们的买房的居住需求已经得到了极大的满足。

    40.8这个数字也说明,投机、投资为目的的买房者正日益增多,因为建筑面积是超越人口增速,也就是实际需求的。

    过剩的房子需要怎么充分利用起来呢?显然让他们进入到租赁市场是最好的选择。

    大量的租赁房和大量的租赁需求,也将让租赁市场拥有广阔的市场空间:

     

    据新华社的文章,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。

     

    当然,租赁时代,并不是说就不需要购房,不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主,有能力,有条件就买,而不会成为一种负担。

    另外,租房体系建立起来后,将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系,分层次满足不同人群。真正发挥房子拿来住的目的性。

    如果租购同权能够通过立法的形式,在全国范围内推广开来,那么楼市将发生真正意义上的颠覆性效果,尤其对于人们买房的观念将有实质性的冲击。

    当然,对于北京、上海等一线城市和一些人口流量大的二线城市来说,人口和优质资源之间的矛盾可能会一直存在。因此除了发展租赁住房以外,让教育、医疗等稀缺资源变得不稀缺,把好的资源分散来开或许同样重要。

    期待后续的配套措施。让我们为住建部的表态鼓掌!

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