• 大兴地王“倾销”战 北京楼市定价权之争白热化

    时间:2012-04-28    来源:中国房地产报    作者: 我要评论() 字号:T | T

  • 楼市博弈,或许低价才是硬道理。

    近日,打出起价11999元/平方米的保利春天里项目,点燃了大兴楼市的价格战。此前,毗邻该项目的龙湖时代天街,以11800元/平方米的价格抢先开盘,创下了区域内的低价纪录。

    作为区域内同一天诞生的地王项目,保利和龙湖的楼面地价分别为每平方米7824元和7519元。以两者的拿地成本计算,不论龙湖还是保利,其开盘售价基本属于亏本状态。

    在业内人士看来,这场位于大兴的地王价格战,折射出北京楼市已近白热化的区域市场定价权之争。

    地王的亏损账本

    日前,计划于5月初开盘的大兴保利春天里项目,公开祭出11999元/平方米的销售起价,再度刷新了区域低价纪录。

    记者在目前设在地铁4号线的高米店北的保利春天里项目临时售楼处看到,尽管并非休息日,现场看房者仍然三五成群熙熙攘攘。

    “周末的时候每天每人都要接待二三十组客户。”保利春天里售楼处的一位销售人员告诉记者,虽然最终的开盘价格还没有定,但是从清明节期间项目正式对外开放开始就在排号,至今已排到1600多号,只有4月上半月递交完整购房材料的客户才能参加第一批摇号。

    记者了解到,保利春天里即将开盘的11、12、15号共3栋楼670多套房源,主打84平方米两居、95平方米三居的刚需户型。从目前参与排号的客户情况来看,预定购房84平方米两居的小户型客户占到的3/5以上。

    而在蓄客火爆的背后,是该项目的低价诱惑。

    业内人士表示,以保利在拿地时的楼面地价7824元/平方米计算,如果加上建筑成本3000元/平方米、税费2000元/平方米以及其他费用约1000元/平方米,该项目的成本价约为14000元/平方米,现在的定价基本属于亏本销售。

    然而,就在去年年底,与保利春天里一站之隔的龙湖时代天街抢先开盘,也曾以11800元/平方米起的亏本价入市,掀开了大兴天宫院板块新盘价格战序幕。

    作为区域内的另一高地价项目,龙湖的楼面地价为每平方米7519元。尽管11800元/平方米的起价在龙湖时代天街目前在售的房源中已难觅其踪,但其目前13000元/平方米的销售均价仍是微利。

    定价权之争

    “龙湖时代天街以绝对的低价策略换来了明显的成交量,这使得其他项目面临着巨大的压力,所以在5月入市项目依然面临着非常大的定价难题。”中原地产三级市场研究总监张大伟表示,与龙湖同天拿地、项目定位相似的保利春天里,一直都难以回避这场同一区域的市场定价权之争。

    事实上,从2009年到2010年末,在北京南城发展新规划出炉后,大兴供地再掀高潮,地王也不断涌现。

    2010年12月20日,五宗大兴土地出让,包括保利、龙湖、金融街、首开等11家开发商参与投标,土地价格频频刷新区域高价。

    当天,在大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地块投标中,与龙湖一同现身的保利以高出底价8.87亿元的总价31.68亿元拔得头筹。大兴区生物医药基地东配套11号地以20亿元被金融街取得。在大兴区生物医药基地东配套6号及7号争夺中,龙湖地产则以34.8亿元的最高报价,击败报价33亿元的保利北京,拿下其进入北京大兴的第一块地。

    至此,龙湖、保利北京、金融街控股三家房企在同一天分别拿下北京市大兴区生物医药基地东配套的三宗地,累计总金额86.5亿元,携手进入大兴。

    目前,这三宗地的案名分别为龙湖时代天街、保利春天里和金融街融汇。彼时,三家拿地楼面价分别为每平方米7519元、7824元及7908元。

    “如果能够预计到目前北京市场的严厉调控,这几家房企肯定不会以近8000元/平方米的价格去拿南六环的大体量土地。”一位业内人士表示,昔日的地王之争,现在看起来更像是一场集体性的市场判断失策。

    如今,继龙湖低价抢跑之后,保利此次的价格策略也使得大兴区域的价格战硝烟弥漫,更将尚未入市的金融街项目拖入被动。

    “金融街融汇能否如期开盘还要看市场变化。”知情人士告诉记者,此前,该项目虽然也预计在今年上半年入市,但现在项目位于地铁枣园站的临时售楼处甚至还没有整理沙盘和户型图,具体的开盘时间、价格也都还是未知数。

    而据中国房地产指数研究院测评,以金融街融汇在三家房企中拿地最高的7908元/平方米的地价成本,加上开发成本、管理费用以及各种税费后,售价即使在15000元/平方米,利润率也仅能维持在5%左右。

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    标签:大兴 项目 大兴区 低价 北京 春天 楼面 金融
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